房價在持續(xù)上漲，表面上看一線城市上漲的幅度要高一些，從而拉動了二三線城市房價的上漲。而實際上，本輪的房價上漲與以往不同，這次是上面發(fā)起，中間特別用力，銀行助推，最終誰會買單？

在 我看來，這輪持續(xù)時間或許最長漲幅最大的房價上漲，正在或已經完成了金融風險的轉移。從地方政府的債務危機、地方融資平臺的金融危機、到銀行不良貸款壓 力，成功的轉移到炒房客，再到普通的購房者。最終為本輪房價買單的還是所謂剛性需求的普通老百姓和相信房價永遠會上漲的房產投資者。

有人說這是一輪財富的大轉移，表面上看沒錯，向有房人轉移，深層次看根本不是這回事，高回報伴隨的當然是高風險，再說，出臺政策絕不僅僅會為有幾套房子的人去制定。

三大危機漸行漸近

首先，地方政府的債務危機隱現。長 期以來，地方政府賣地收入是最主要的財政收入來源之一，也就是所謂的土地財政。最近幾年，經濟增速放緩，實體經濟遭遇寒冬，中小企業(yè)特別是民企投資熱情驟 降，今年以來，企業(yè)更是不僅不投資，反而歸還銀行貸款，把資產變現存入銀行，這是形成今年以來狹義貨幣M1反常規(guī)暴增的最主要原因。

根 據《中國經營報》報道，2022年中央和地方債務余額總量大概是26.2萬元，除以2022年的GDP 67.67萬億元，可以知道，包括政府總負債率是38.7%，與歐盟的60%紅線總比，不算高。不過單看地方政府負債率，則并不樂觀。2022年年底地方 政府債務余額16萬億元，除以全國GDP總額，則達到23.6%，遠超美國地方政府13%~16%的負債率上限，也接近加拿大的25%上限，無疑是相當高 了。

全國絕大部分省份債務率處于安全水平，但貴州省和遼寧省的債務率分別達到120.2%、197.47%，超過了全國人大常委會劃定的100%債務率紅線，此外，云南省和內蒙古自治區(qū)的債務率分別為111.23%、104.7%，也略過紅線。

部分地區(qū)和省份已經出現地方債危機。而這些地區(qū)大多是老工業(yè)基地，邊窮地區(qū)，在整體經濟處于下滑周期，極其容易出現地方債危機。在這些地區(qū)出現轄內企業(yè)的債務違約不足為奇，比如遼寧省內的某些鋼企。

其次，地方融資平臺風險累聚。所 謂地方融資平臺，就是指地方政府發(fā)起設立，通過劃撥土地、股權、規(guī)費、國債等資產，迅速包裝出一個資產和現金流均可達融資標準的公司，必要時再輔之以財政 補貼作為還款承諾，以實現承接各路資金的目的，進而將資金運用于市政建設、公用事業(yè)等肥瘠不一的項目。地方政府融資平臺主要表現形式為地方城市建設投資公 司（簡稱“城投公司”）。

地方融資平臺早已有之，只是在四萬億經濟刺激計劃后，核裂變式膨脹。在2022年之前，法律禁止地方政府發(fā)債，地方政府舉債主要靠這類城投公司舉債。2022年爆發(fā)的云南城投違約事件首次引發(fā)公眾對地方融資平臺風險的關注。

地方融資平臺的資金來源主要是商業(yè)銀行，后來基金，資產管理公司，影子銀行等紛紛成為其資金重要來源。經過后四萬億瘋狂擴張，現在城投公司正在規(guī)范，但是，聚集的風險不可小覷，特別是實體經濟低迷的狀態(tài)之下。

其三，拖累銀行。無論是地方債，還是地方融資平臺，商業(yè)銀行都是最大的直接或間接的資金提供方。

前中國銀監(jiān)會主席劉明康，在銀監(jiān)會召開的2022年第二次經濟金融形勢分析通報會議上介紹說，至2022年末，地方政府融資平臺貸款余額為7.38萬億元，同比增長70.4%。占一般貸款余額的20.4%，全年新增貸款3.05萬億元，占全部新增一般貸款的34.5%。這離世界公認的警戒線60%已經很接近了。

最近幾年，銀行和資管公司，以及影子銀行等，在資產荒的大背景下，紛紛轉投地方融資平臺，在金融機構看來，與其他載體相比，地方政府融資平臺相對安全。

金融機構的爭相涌入，也讓其融資成本逐步降低。

拉高房價的內在邏輯

短期內解決上述三大風險是不大現實的，只有一招可以完全化解，就是地方政府能夠高價賣出、且只有政府才能賣出的土地。

這就需要房價能上漲出去，因為，越是上漲才會有人買或者炒房子。接下來才會高價賣地，才會在各地出現所謂的地王。

于是，在去年底，高層提出了房地產去庫存的口號，住建部緊急全面部署，再接下來就是降低首付比例，也就是加杠桿，再接下來就是韭菜們要干的事兒了，拿出在銀行的存款或者借錢買房子。

目前，基本形成了房價普漲之勢。三大風險也就迎刃而解了。大小地王在各地出現，地方政府財政壓力得以緩解，在反腐高壓之下，敢打這塊肥肉主意的會減少很多，起碼不敢直接拿走或分了。

整體而言，政府賣地收入大幅度增加會減少地方債壓力，但是，這依然不能解決各地不均衡的現狀。比如東北三省，內蒙古，山西等地，這些地方已經出現鬼城，空城或半空城的情況，這些地方的土地依然不好賣，這些本來就存在債務危機的地區(qū)依然存在危機。

北京、上海、深圳等一二線城市本來債務負擔就不是很重，現在賣地收入又高了，這些錢對這些城市而言屬于錦上添花而已。

二線城市也是喜大普奔，房價上漲出現了很多新名稱，比如：南京、蘇州、廈門和合肥，被稱為“四小龍”，這之后是廣州、杭州和武漢，被稱為“三叉戟”。

房 價飛快上漲吃相也太難看了點，地方政府的土地也不是能無限提供的，韭菜也得一茬一茬的割是吧，于是，各地出臺了所謂的宏觀調控政策，無非是饑餓營銷而已， 比如限制土地供應，地價如果是商品且屬于壟斷供應的商業(yè)——限制供應只會抬高地價而已；上海最聰明，讓限制夫妻共同購買房子，那好，假離婚多好辦，這樣本 來只能賣出去一套房子的現在開發(fā)商可以賣出去兩套了，賣完了庫存再高價從政府手里買地。

地方融資平臺獲取銀行貸款，或者其他途徑融資主要的抵押物就是地方政府手里的土地或者財政擔保，但是，財政的主要來源也是賣地收入。

融資平臺的違約風險也就解除了。

再看銀行的信貸風險。銀行的貸款最大的去向是國企央企，地方政府的債務和地方融資平臺，今年最大的投向是個人住房按揭貸款。

國企央企有中央財政兜底，很多企業(yè)還是地王，地方政府和融資平臺在高地價下已經悄然化解風險了。

住 房按揭貸款的風險還是比較小的。我當記者那會兒第一個報道過，銀行的壓力測試顯示，可以承受房價下跌30%，后來劉明康說還不止。大不了，銀行把你的房子 都收了，四大資產管理公司是為了剝離四大國有商業(yè)銀行而成立的。當時，按照四大行分工建行主要承擔住房貸款和開發(fā)貸，它的資產管理公司信達資產管理公司被 剝離了很多在當時的不良資產，比如爛尾了和寫字樓住宅等，后來信達靠這些“不良貸款”躺著賺錢了很久。

網上流傳很久的一個段子：過去一年里，我們把美利堅曾經奏效的救世良方挨個體驗了一遍：凱恩斯主義的政府刺激需求；馬歇爾計劃的一帶一路；克林頓的互聯(lián)網加萬眾創(chuàng)新；弗里德曼的貨幣供給理論；里根的供給側改革，哦還有熔斷制；最后又回到我們熟悉的房地產拉動經濟上……

當房子還在玩擊鼓傳花游戲之際，棋已下完。我看到韭菜們還徜徉在成長的喜悅中。